Quels sont les droits et obligations des locataires et propriétaires ?

La propriété d’un bien entraîne le droit d’en faire usage, de le posséder, d’en jouir et d’en disposer. Quand il s’agit de la propriété d’un bien immobilier (et même de certains biens mobiliers, comme une voiture, par exemple), cela permet au propriétaire du bien de céder temporairement son droit d’usage à un tiers (le locataire) en contrepartie d’une somme d’argent (le loyer).

Malgré cette cession du droit d’usage, les propriétaires conserve néanmoins plusieurs droits et restent maîtres des lieux (c’est pour cette raison que les propriétaires d’un bien immobilier se nomment « land lord » en anglais, ou « seigneur du terrain »). Ceci dit, les locataires possèdent eux aussi certains droits, notamment celui de jouir paisiblement de son lieu de résidence.

Au Canada, les droits respectifs des propriétaires et locataires varient d’une province à l’autre. En Colombie-Britannique, ces droits sont prévus dans la loi provinciale sur les locations résidentielles (la « Loi ») qui se nomme Residential Tenancy Act. Comme son nom l’indique, la Loi porte seulement sur les locations résidentielles, ce qui exclut les baux commerciaux ainsi que les locations saisonnières.

Il existe aussi d’autres exceptions de nature résidentielle moins évidentes, comme celles où les propriétaires du logement partagent une salle de bain ou une cuisine avec les locataires ou lorsqu’un établissement d’enseignement fournit un logement aux élèves ou au personnel. Dans ces cas précis, le droit jurisprudentiel de la Common Law est applicable.

On notera qu’en Colombie-Britannique, la Loi définit le terme « bailleur » ou « bailleresse » de façon plutôt libérale : il peut s’agir du propriétaire, du représentant légal (gestionnaire immobilier, par exemple) ou même du locataire dans une relation de sous-location. Cependant, bien que ce terme soit utilisé pour l’ensemble des situations, il faut noter qu’une « convention de location », est l’expression générique pour désigner un contrat entre les propriétaires (les bailleurs, bailleresses) et locataires mais qu’un « bail » désigne seulement les conventions de location à durée déterminée.

Entretien du logement

Afin de protéger son bien, les propriétaires exigeront un dépôt de garantie, qui est une somme d’argent remise au début de la location par les locataires pour indemniser les propriétaires dans l’éventualité où des sommes restent impayées par les locataires ou si le bien subit des dommages lors de la location. D’autres dépôts, moins courants, sont aussi possibles comme un dépôt pour les dommages attribuables à un animal de compagnie (si les locataires possèdent un animal, bien entendu). À noter que la Loi limite le montant de chacun de ces dépôts à la moitié du loyer.

Les propriétaires et les locataires partagent les responsabilités d’entretien du bien. La Loi exige que les propriétaires s’assurent que le logement soit conforme aux normes de salubrité, de sécurité et d’habitation. En général, cela signifie que les propriétaires doivent s’occuper des réparations majeures et structurelles (toiture, plomberie, alarmes incendies, éradication des infestations, etc.). De son côté, les locataires doivent maintenir les normes sanitaires, de propreté et de salubrité raisonnables. En d’autres termes: garder le logement propre et raisonnablement ordonné.

À la fin de la location, les parties doivent comparer les états des lieux d’arrivée et de sortie. Les parties peuvent ensuite discuter d’une éventuelle déduction du ou des dépôts. En l’absence d’accord, les propriétaires doivent demander rapidement l’autorisation de garder tout ou partie d’un dépôt à la Régie du logement, ou seront redevables du double du montant initial du dépôt en question aux locataires.

Hausses de loyer

La Loi dispose qu’un loyer peut être augmenté tous les 12 mois à compter du début de la location ou de la dernière hausse de loyer. Ces augmentations ne sont pas automatiques : pour en bénéficier, les propriétaires doivent donner un avis d’augmentation de loyer trois mois complets avant la date effective de l’augmentation.

La Régie du logement publie chaque année sur son site le taux maximal d’augmentation des loyers. Il s’agit de 2% au dessus du taux d’inflation annuel. Les augmentations rétroactives sont illégales. Pour toute augmentation supérieure au taux autorisé (par exemple, après d’importantes rénovations), les propriétaires doivent obtenir le consentement des locataires ou de la Régie du logement.

Fin de location

Les parties peuvent convenir de terminer une location à tout moment. Sans accord, les propriétaires peuvent rompre la convention de location pour des raisons bien spécifiques : non-paiement du loyer, cause (par exemple, si les locataires paient souvent le loyer en retard ou causent des nuisances à d’autres locataires), ou reprise du logement. Toutefois, les propriétaires ne peut expulser les locataires pour reprise avant l’échéance d’un bail à durée déterminée.

Les locataires peuvent terminer une location à durée indéterminée en donnant un mois de préavis aux propriétaires. Cependant, les locataires ne peuvent écourter un bail à durée déterminée sauf cas exceptionnels (comme la nécessité de quitter les lieux pour recevoir des soins de longue durée ou pour violence familiale).

Sous-location et cession de bail

Parfois, les locataires souhaitent quitter temporairement la résidence (mission à l’étranger, congé sabbatique, etc.). Les locataires doivent alors demander l’accord des propriétaires avant de louer le bien. Dans un contrat de sous-location, les locataires initiaux deviennent les propriétaires du sous-locataire et les propriétaires n’a pas de relation contractuelle avec les sous-locataires.

Il faut distinguer une sous-location d’une cession de bail. La différence principale est que les locataires qui cèdent leur bail ne retournent pas dans les lieux. Les nouveaux locataires supplantent les locataires initiaux. Si le bail est d’une durée déterminée supérieure à 6 mois, les propriétaires ne peuvent refuser le consentement à une cession sans motifs raisonnables.